度假公寓也是旅游地产
时间:2014-07-17 14:36 来源:勇先创景 作者:旅游规划中心
暑期是有孩子的家庭集中出行旅游的季节，下面我们从旅游规划者的角度以海景房为例进行剖析。
海景房装修小贴士
在风景优美的地方，拥有一套别墅、洋房的确是很赞的事情，但这些离大多数普通百姓的生活还是有点距离。度假不止可以住别墅，一个简单的一居室或两居室度假公寓也是不错的选择。
据记者调查，目前省会市场上的度假产品，80%以上都是50平方米左右的度假公寓。它们因面积小、总价低而受到消费者欢迎。但专家提醒，由于度假公寓的性质，物业购置后因路途较远，闲暇时间有限等各种因素，使用频率较低。另外，这些度假类旅游房地产项目大都地处旅游度假区或旅游景区，所在地基本上以旅游度假客源市场为主，物业不可能像城市住宅那样针对外来工作人群出租。造成了投资者不仅要承受房子长期空关，家电、家具的折损，还要承担物业管理费的开销。原本是作为休闲度假享受的物业，最终却成为了投资者的负担。因此，要购买度假公寓，首先要弄清购买的目的是常住、度假还是投资，然后根据需求来选择不同的项目。
1、常住型第二住所式公寓：
投资者的使用频率较高，一般都会在周末和节假日期间居住，最好选择所在城市周边的度假项目，离市区具有1-2小时左右路程的城市生活圈内。例如，位于温塘的国大御温泉度假小镇，驼梁凊颐山庄等项目，距离市区较近，这种公寓空置的时间较短，使用率较高，物业也能提供较为完善的服务保证小区的安全。如打算长期居住养老，可选择旅游地产中的城市地产，即位于自然资源良好的城市市区内的项目。这样既可以享受到良好的自然环境，城市中较为完善的配套也会给日常生活提供很大的便利，而且小区中有大量本地业主会增加小区的人气，即使在旅游淡季也能保证小区的入住率，不影响公共资源的使用。例如，位于威海荣成的帝景城，除了拥有千亩森林、美丽的海滩外等旅游地产的因素外，对本地消费者来说，它坐拥城市中心，拥有较为完善的配套，是一个高品质的住宅小区。因此，即使到旅游淡季，小区内也不会上演“空城计”。可以避免房屋高空置率所带来的不利影响。
2、“候鸟”型度假公寓
“候鸟式养老”是一种特殊的养老生活，是像鸟儿一样随着气候变换选择不同的地域环境养老，就是随着季节变化，选择不同的地方旅游养老。在度假群体中占有一定的比例，属于中长期（1个月至半年左右）度假居住。他们中大部分为中老年人，对度假公寓的要求一般要符合：一房一厅一厨一卫，建筑面积60平方米左右；两房一厅一厨一卫，建筑面积75平方米左右；最好是精装，统一配置包括家电、家具、床上用品等物件，能够实现拎包入住；小区环境较为安静，离海边有一定的距离，不要太过潮湿；配套设施较为齐全，最好拥有良好的医疗配套或离医院较近，物业提供托管服务。
这样的项目大多存在于海南或山东，在旅游淡季时，可以通过物业将房屋外租，为业主获得一定的房屋收益。例如，很多养生社区不仅提供较为齐全的设施，还侧重医疗服务，关爱老年人的健康。
3、周期性使用的度假公寓
周期性的度假公寓，一般居住的时间较短，或不常居住，更倾向于投资。因此产品应兼顾业主度假和盈利的双重需求。项目最好处于景区内或景区周围，既能满足业主度假观光的需求又能吸引游客的租住。如果想要得到更大的收益，获得更大的升值空间，需要有管理能力较强的酒店管理公司采取一定规模的统一经营管理。双方签订相关合同，但自己的度假时间就可能会受到一定的制约。
4、纯投资类度假公寓
纯投资类度假公寓又被称为产权式度假酒店，该类公寓和度假酒店的客房基本上一样，装修程度完全是度假酒店的配置。房屋由度假酒店进行管理，每年获取一定的收益。但这样的项目一般都是大体量的开发，开发商需要具备较强的实力，不仅要有齐全的生活配套，更要有能够吸引游客或度假者的载体，实现有效长期运营。例如，万达的长白山度假小镇、雅居乐清水湾等大型旅游地产项目，为人们营造出一个良好的度假胜地。
海景房虽然有着独特的资源优势，但海边空气潮湿，直面大海的房子就必然要面对潮湿和海水腐蚀问题。处理好这个问题就是装修的核心。
1、地面处理
必须选择经受得住潮湿和腐蚀的材料。千万不能使用木地板，包括复合木地板。潮湿的空气会腐蚀底板下的垫层。
2、墙面处理
最好直接使用水泥加胶水+颜料上墙。所有乳胶漆都不可能防止脱落。如果使用乳胶漆，一旦墙面受潮，水汽冷凝后延墙滴下后，就会在墙面上形成泪痕进而霉变脱落。
3、窗户
窗户非常关键，最好使用防潮耐腐蚀的材料，例如：铝合金。铝合金在表明被腐蚀氧化后，可以对内部形成保护，从而延长使用寿命。玻璃最好使用双层中空玻璃。
4、卫生间和厨房
铝合金橱柜或者玻璃橱柜是最好的选择。塑料、塑胶类也是较好的选择。千万不要使用木头或刨花板。这些材料一旦受潮（应该按照直接在水里浸泡来考虑），变形损坏是非常容易的。
5、衣柜
建议不要制作或购买任何木制衣柜。直接购买几个帆布便携衣柜既经济，又防潮。这里的关键是要购置若干真空防潮袋。在不住人的时候，将所有衣物洗净烘干后放到真空袋中抽真空保管。
6、床
木质床容易受潮，钢架床加充气垫子大概是最好的选择了。充气垫子及防潮，也便于收纳。人走时放掉空气即可。如果真是临时居住，不介意睡地下，那么连床也可以省了，气垫直接铺地就是。
7、电器安装
空调（主要用于除湿）、电热水器、电磁炉、微波炉、电冰箱、洗衣烘干机、电熨斗这些电器都要考虑，不仅能除湿，还能为日常生活提供很多方便。
分权度假成驴友新宠
最近，省会市民李先生很苦恼，他和家人每年都去西双版纳旅游，想在当地买一套房子，可是一想每年就在那里住十几天，平常没人打理又担心安全问题，想问问有没有什么好主意解决这个问题。
国大置业理房Mall张总表示，现在很多人青睐旅居产品，比如分权度假。它即大大降低了爱生活、爱旅游人们的消费成本。在旅游风景区，四星酒店入住的费用一般是300元左右一晚，一年住28天的话，一年的花费大约是8400元，40年就是33.6万，但是购买分权度假的产品，只需4～5万元就能达到这个效果。“分权度假这种模式，降低了旅游地产的门槛。”专家表示，传统的购房方式需要至少30万元，而购买后如何打扫、如何装修等问题也会接踵而至，每年真正入住的时间只有几十天，导致大量资源闲置。分权度假的出现，从投入期减少80%的成本，门槛大幅降低，能让更多的人提前享受旅游地产带来的便利。
勇先创景视点:从购买者的角度考虑问题是旅游开发商必须考虑的问题，也就旅游地产不一定是高大上的东西，也可以是大众旅游者不错的选择。这就要求在旅游地产规划时，充分考虑面积、装修、价格、配套等。