济南首个养老地产破资金困局
时间:2014-07-17 14:41 来源:勇先创景 作者:养老地产规划中心
养老地产被誉为地产界的朝阳产业，然而它却不同于普通的房地产开发项目,是一个需要“细火慢炖”的产业。如今在养老地产的一片质疑声中，济南出现了首个由房企注资的养老地产项目，该项目以集中供养和居家供养为主，只租不售，通过探索“滚动式”开发模式破解养老地产资金回流周期长的困局。
济南首个由房企投资的养老地产项目
继合众健康在济南长清拿地打造养老地产后，济南第二个养老地产项目又在酝酿面世，与合众健康不同，这是济南房产市场上第一个由房企投资开发建设的养老地产项目。
据了解，该项目由济南实力房地产开发有限公司旗下的恒生伟业置业有限公司开发建设，项目占地约380亩，总建筑面积约35万平方米，项目临近玉符河生态缓冲区，因而被命名为玉符生态健康城。目前，玉符生态健康城已有清晰的设计方案，并建成四栋样板楼。由于济南没有可供借鉴的养老地产项目，玉符生态健康城项目在推进过程中遇到了诸多困难，针对质疑养老地产盈利模式的声音，该项目负责人表示玉符生态健康城通过“滚动式开发模式”探索破解养老地产资金回笼周期长的困局。
以租赁制和会员制为主要收费模式
玉符河生态健康城定位为综合性、复合型养老居住社区，主要面向中高收入老年人，有集中式供养和居家式供养两种模式。集中供养主要面孤寡老人，房间相对较小，更像是养老公寓。而居家式供养更注重营造家庭氛围，主要针对子女不在身边照顾的老人。居家式供养有2室、3室等多种户型，子女可随时探望、也可与老人一室居住，是集中供养的升级版。
目前我国养老地产并没有探索出成熟的盈利模式，养老地产公司的收费模式也五花八门，如产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等。“区别于其他的养老地产，玉符生态健康城将采用“只租不售”的经营模式，有租赁制和会员制两种收费方式”王经理对记者说。租赁无异于租房，老人需要按月定额缴纳租金。会员制则要求老人在入住时先缴纳一定的会员费，会员费按年收取，老人可选择30年、也可选择3年、5年，不过随着配套的完善，后期续费价格会高一些。
王经理告诉记者，玉符生态健康城会员卡可以继承也可以转让，但出让的是房屋使用权，并非产权。“这样集方便管理，操作起来也更具灵活性，而且还可以快速的回流资金。”王经理对记者说。
以“养老”为核心 先期打造养老配套和服务
王经理说养老地产的核心在于“养老”而非盖房卖房，因此养老配套和服务才是重点。
也正是基于这一点考虑，玉符生态建康城将先打造配套和服务然后承接老人，打消外界对养老地产借“概念”拿地的疑虑。按照设计方案，玉符生态建康城建筑以适老设计为主，遵循老人生活习惯，养老配套涵盖护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务、日常起居等多个方面，并打造专业的管理团队。此外，项目与服务资源的无缝对接也是玉符生态建康城将要面临的考验。“我们将通过两种方式进行资源整合，一类是引进本地优质养老资源，包括衣食住行、医疗护理等；另一类我们会适当借助第三方资源整合公司的力量，第三方公司为我们提供资源讯息，运营及服务我们不会委托给他们。”王经理解释。“后期，玉符生态健康城还将与于国内运营成熟的养老地产合作，把项目纳入全国养老地产的网络中，一旦有突发情况或老人需要外出旅游，我们可在全国范围内调配资源，实现人员异地转移、异地资源共享”王经理说。
“滚动式”开发模式破解资金困境 服务费为创收大头
房企向来喜欢快速拿地、迅速去化、迅速资金回流、而养老地产却有开发周期长、资金回流较慢的特点，在这个过程中，实力地产将通过“滚动式”开发破解养老地产资金周转困境。
王经理说，先期我们会用自持资金首先打造一批养老配套和服务，这样可以打消部分人的疑虑，当有第一批老人入住时，我们就能回流一部分资金，而后将这笔资金再次投入项目建设，扩大规模、提升服务，这样随着口会员的不断增加和口碑的建立，资金也会像滚雪球一样不断回笼。“当然，这会是一个长期的过程”王经理说。
那么仅靠租金收益就能支撑庞大的养老体系的运营？王经理分析说，养老地产租金收益只是其中的一部分，且收入有限，创收的大头在于服务。比如一个收入较高的老人，他会有旅游、外出探亲等更高的要求，这时候我们会有陪护人员跟随，在陪护过程中，服务费就产生了。在比如，老人生病需要外出就诊我们为老人调集资源，在这个过程中又会有服务费产生。尽管养老地产已成为各家房企争相抢食的蛋糕，但产业赢利模式 市场成熟度依然不足，以服务为创收大头兼具租金收益的盈利模式能否破解行业资金困局，还需现实考验。
私企投资养老产业不可能是为了公益。但北京勇先创景规划设计院认为：在当前的宏观经济形势下，养老产业不能简单归结为地产，更要发展养老服务为核心的服务业，从而使养老产业成为长线来发展。