海景地产进入分级阶段
时间:2014-11-20 18:57 来源:勇先创景 作者:旅游地产规划中心
一厢是创新乏力、同质化严重、局部供应过量的度假地产楼盘，另一厢是“一房难求”的顶级低密海景项目，被房企看作是战略新高地的旅游度假地产市场泥沙俱下。业内人士判断，容积率和资源价值为核心竞争力的海景房已然占据绝对优势，国内海景房开始步入分级时代。
海景房市场“沙里淘金”
据中国社科院研究中心秘书长、副研究员金准测算，中国各地政府宣布的未来5年内大型旅游项目的总投资已达到6万亿元。业内专家预测，未来5年将是中国旅游度假地产行业的变革期，大量的资金与资源将涌向这个朝阳产业。
“房地产市场的调控政策也推动了旅游地产市场的蓬勃发展。”某旅游地产部总经理胡晓莺表示，通过旅游地产增加土地储备成为房地产企业的一条有效途径，而国民大休闲时代的来临更是重要背景。
“旅游度假不仅是消费产品的升级，更重要的是生活方式的升级，而后者更具持久性。”一位在大型投资集团负责旅游度假地产投资的副总裁表示，“异常气候等问题已经给人们的生产和生活方式带来极大的考验，未来的5至10年间，中国的大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮。”
海景房无疑是这一趋势的主力。在发起的一项针对海景房置业的调查中，47.72%的投票者来自京沪广深等一线城市，其中51.87%近两年有购买海景房的计划。和这一消费取向相对应的，是滨海城市的开发热。值得注意的是，“在一些自身消化能力有限、综合市政配套不足的沿海地段，大量的海景房陷入空置，在整体房地产形势不佳的当下，这一供求失衡显得尤为触目惊心。”这位投资负责人表示。
然而，并不是所有的海景房项目都感受到同样的寒意。笔者在距京最近的海景胜地北戴河采访时发现，在软硬件配置、资源占有和服务等方面精心打磨的顶级项目，依然是高端市场的宠儿。这里拥有中国最美的海岸线之一，具有了海洋、日光、沙滩、森林、新鲜的空气等滨海度假五要素。以拥有一线专属海滩资源的北戴河荣盛·一杯澜项目为例，“今年我们主推二期独栋别墅和少量双拼、叠拼别墅，精装修交房。天气一转暖，看房的客人就开始络绎不绝。”荣盛·一杯澜项目负责人介绍。
海景房“胜负手”
“过去十年海景房呈现粗放式发展，以‘跑马圈地’为初衷的项目泛滥，标准缺失，这是大量海景房陷入困顿的原因。而顶级海景房需求坚挺、风景独好，恰恰在于其对资源、品质的苛刻要求。”专家指出，精品化是当下海景房市场发展的必然出路。随着容积率、资源价值、体验、质感等成为清晰的考量标准，海景房也将彻底告别粗放发展，迎来“分级时代”。
“创造一个区别于现在生活环境和生活状态的，能让消费者从现实环境中跳出去或者参与——即脱离熟悉的现实生活，这是度假地产要营造的最高境界。”以红树林酒店闻名的知名地产商张宝全指出，度假是由诸多产品构成的生活状态，它的质感和体验，是决定成败的关键。
一位资深操盘手表示，与海南相比，以质感与体验而胜出的高端海景房在华北地区更为稀缺。尤其是像北戴河荣盛·一杯澜这种超低容积率，私享海滩、极致体验感的顶奢型产品，市场需求度极大。据悉，北戴河荣盛·一杯澜项目容积率仅0.4，建筑密度低至15%，创区域低容积率产品之最。项目尽揽区域内顶尖的碧海银滩资源，周边公园林立、两家高尔夫环绕、西侧还拥有300亩原生态森林公园。此外，项目周边的休闲度假及商业配套资源也极为丰富，例如周边的五星级酒店、数字产业化基地、奥特莱斯商业街、水上教堂等。更值得一提的是，为了能带来更好的度假体验和生活质感，开发商还为业主量身定制了超五星会所，会议会展、SPA包房、四季恒温室内泳池、酒吧、豪华中餐厅、健身中心等应有尽有。最具特色的是项目南侧的荣盛·一杯澜专属沙滩，这是整个区域海岸线唯一拥有保险和全职救生员的沙滩，海岸线绵延近两公里，沙滩面积达15万平方米，规划海上娱乐区、儿童娱乐区、A2水上俱乐部帆板区、露营烧烤区等，打造顶级度假体验。
市场供求关系来看，“顶奢型产品供不应求，因为超低密度规划的一线海景房很少，而这部分消费群体又日益壮大，他们对价格并不敏感，但对产品要求苛刻；尤其是京津冀的高端置业人群，在整个华北地区很难选择到合适的纯粹型一线海景别墅；而大体量、低门槛、高密度、偏投资属性的产品很容易受到大环境影响，可能面临去化难题，尤其是乳山等地，将产生严重的空置。”亚豪机构市场总监郭毅指出。
勇先创景旅游地产规划中心视点：众所周知，房地产的黄金时期已经过去，接下来将是房地产的调整时期。在这个时期，粗放式的房地产开发将宣告终结，而接下来的地产会和一般商品一样，凡是好的商品必将趋之如骛,而粗糙的产品则会滞销。旅游地产在这样的大形势下，将更要注意练好内功，做好服务、管理，做好环境，做强核心旅游产品。