民宿专题研究
时间:2018-10-29 15:13 来源:勇先创景 作者:乡村旅游规划中心
近期，《亲爱的客栈》、《漂亮的房子》、《青年旅社》等等综艺节目使民宿成为“新晋网红”，久居都市的人们越来越向往“归园田居”的闲适生活，这让“民宿”成为很多人旅游时的首选方式。选择民宿旅居的你，真的了解民宿吗？而如果想当一个成功的民宿老板，又具体该怎么做呢？
一、民宿发展概况
（一）民宿概念
民宿这一名词，是日语中“Minshuku”的音译。我国第一部关于民宿的旅游行业标准《旅游民宿基本要求与评价》已从2017年10月1日起开始实施，该标准定义：民宿是利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。根据所处地域的不同可分为：城镇民宿和乡村民宿。其中对民宿的基本要求如下：
1、旅游民宿经营场地应符合本辖区内的土地利用总体规划、城乡建设规划、所在地旅游民宿发展有关规划，无地质灾害和其它影响公共安全的隐患。
2、经营的建筑物应通过JGJ 125房屋安全性鉴定。
3、经营场地应征得当地政府及相关部门的同意。
4、经营应依法取得当地政府要求的相关证照，满足公安机关治安消防相关要求。
5、生活用水（包括自备水源和二次供水）应符合GB 5749要求。
6、食品来源、加工、销售应符合GB 14881要求。
7、卫生条件应符合GB16153、GB14934、GB9663、GB/T17217要求。
8、旅游民宿建设、运营应因地制宜，采取节能环保措施，废弃物排放符合GB 8978、GB18483、CJJ/T102 要求。
9、开业以来或近三年未发生重大以上的安全责任事故。
10、从业人员应经过卫生培训和健康检查，持证上岗。
11、服务项目应通过适当方式以文字、图形方式公示，并标明营业时间。收费项目应明码标价，诚信经营。
12、经营者应定期向旅游主管部门报送统计调查资料，及时向相关部门上报突发事件等信息。
（二）民宿的起源与发展
多数学者认为，民宿起源于19世纪60年代的英国，以B&B（Bed and Breakfast，即住宿和早餐）的经营方式，发展成的一种家庭旅馆；有的说源于日本，指一般常见的饭店及旅社；还有的学者认为，民宿起源于古希腊和古罗马时期的朝圣之路，由于朝圣路途遥远，沿途的居民利用自己的住宅为圣徒们提供住宿，收取少量费用，形成最早的民宿形式。
1、境外与中国台湾民宿的发展概况
（1）发展历程
（2）发展现状及特点
欧洲乡村民宿：起源于20世纪70年代，包含了观光体验、休闲农场、户外骑行、家庭活动等多种体验形式，并在管理法规、产品开发以及专案策划上，形成了成熟的乡村民宿经营模式。
澳洲乡村民宿：起源于20世纪80年代，结合自身发达的畜牧业与优质的自然环境，形成了以体验农场生活和观光农业为主体的旅游形式。
美国乡村民宿：产生于第二次世界大战后，形成了以长时间停留的度假休闲方式，采用以农舍为据点向外从事各式各样的活动形式。
亚洲乡村民宿：发展于20世纪90年代，主要以绿色旅游、社区发展的形式，增强乡村居民的参与性。
2、国内民宿的发展概况
（1）发展历程
（2）发展现状及特点
目前我国的民宿分布主要集中在南方，北方占有少量份额，民宿主要集中在旅游景区周边，依托于旅游景点，以景区为核心向周边辐射，形成了过分集中于景区的特点。主要的形式有家庭旅馆、客栈、农家乐、青年旅舍、乡村别墅、酒店式公寓。据国家旅游部门统计，截至2016年底，全国共有民宿53852家，而在2014年和2015年，我国客栈民宿的数量则为30231家和42658家。预计到2020年，民宿市场能达到300亿规模。
南方：以丽江、厦门、嘉兴、大理、三亚、杭州、桂林、舟山、成都为主要分布区。
（一）乡村酒店模式
在景区或城市周边按照酒店模式，对村落进行统一规划或改造，为游客提供标准化的食宿服务。
1、莫干山裸心谷民宿
（1）项目概况
位置：位于浙江湖州德清莫干山国家级风景名胜区内，距离上海两个半小时车程，距离杭州半小时车程。
规模：在莫干山后山建设八栋民居，占地面积400亩，建筑面积12600平方米，121间客房。
设计理念：以“裸心理念”为核心设计，就地取材，坚持生态保护原则。
主题意境：亚非风情的融合、原始与时尚的碰撞。
功能：度假功能（客房、会议中心、裸叶水疗中心等）、娱乐功能（骑马、爬山、高尔夫、射箭、陶艺制作等）。
民宿建筑特征：客房分为夯土小屋和树顶别墅；建筑材料采用环保材料；景观设计讲究原生态和低成本、和谐性和特色化。
运营服务：裸心谷酒店管理公司负责项目开发与运营，部分员工雇佣当地居民，特色服务由专业人员提供。
（2）可借鉴之处
莫干山地处沪宁杭金三角中心，是国家级AAAA级旅游景区、国家级风景名胜区、国家森林公园。裸心谷民宿充分利用莫干山深厚的人文历史，良好的休闲旅游基础及完善的配套，保留中国的乡奢风格，坚持建筑与环境生态发展理念，使酒店与环境融为一体，让人能无拘无束亲近大自然。
（二）乡居度假模式
利用村落丰富的休闲资源，通过成立乡村旅游合作社，鼓励村民积极参与，采用“村集体+企业”运营模式，引入休闲娱乐项目，获取盈利，实现乡村振兴。
1、北京密云山里寒舍
（1）项目概况
位置：北京密云区北庄镇干峪沟村
民宿建筑特征：将闲置农宅集中，进行整体打造，由村集体对村内空置民宅统一租赁回收，改造成外旧内新、外朴质内奢华的效果，塑造独立的度假品牌。
专业运营管理：山里寒舍引入了马来西亚雪邦黄金海岸酒店管理公司对其进行日常管理和运营，可以有效、专业的管理乡村酒店，以获取相应的收益。
（2）可借鉴之处
山里寒舍保留外部结构，重新设计内部空间，满足游客住宿要求，统一安排就餐场所或送餐服务。村民参与，企业统一经营管理，民宿管家模式，消费性会员年卡销售、与社团培训组织定期举办活动、与携程等OTA合作，自媒体营销等。
（三）文化民宿模式
依托村落丰富的历史文化，保留传统建筑外观，筛选主题文化元素，设计个性化的文化民宿，为游客呈现立体的乡土文化博物馆。
1、法国Chateau La Touanne古堡民宿
（1）项目概况
位置：法国卢瓦尔河谷
民宿景观特征：16世纪家族城堡原貌，拥有17世纪的地板、18世纪的台球案、大会客厅、展室、加热泳池等。楼梯侧壁上装饰有古董家谱刺绣，房间及 餐厅装饰有祖上油画。拥有大片领地花园，林地深处还有船坞、瞭望塔等。
配套设施与服务：私人停车场、现代化的取暖设备和卫生间等。
餐饮：提供早餐及收费晚餐，都是地道的法国家常菜。
（2）可借鉴之处
古堡民宿为私人资产，堡主兼担园丁、大厨、维修工等角色，游客可在堡主的引导下参观古老城堡及花园，体验超值的城堡生活，这是古堡民宿最吸引游客的地方。
（四）农业庄园模式
在区位优越的乡村，以现代农业为基础，延伸产业链，发展庄园经济，为游客提供庄园生活体验。
1、英国拜伯里（Bibury）
（1）项目概况
位置：英格兰西南部科茨沃尔德（Cotswold）地区的科隆河畔。
乡村民宿：保持传统的建筑特色，古朴的石头房子，庭院以花草为主，大多由村庄居民自行经营，以B&B形式经营，为游客提供住宿和第二天的早餐。
现代农业：拜伯里的农业主要是畜牧业，以养羊为主，是英国最重要的羊毛生产地。
（2）可借鉴之处
拜伯里作为典型的民宿型乡村，通过全面保护乡村景观，营造原汁原味的乡村氛围，当地居民积极参与，将自己的庭院精心打造成独具野趣的小花园，与乡村景观和谐统一。
（五）小结
1、除了传统的特色建筑，自然人文资源也是民宿的重要依托，挖掘文化内涵，是民宿产品创新的主要源泉。
2、现在的民宿不再只是简单的食宿，而是体验的多元化，丰富的游乐体验项目，能让游客直接感受当地文化，有助于与民宿主人建立感情纽带。
3、民宿主人的人格魅力是民宿的灵魂，在展示个性的同时，可以吸引志趣相投之人，让民宿成为爱好者的聚集地和交流平台。
三、民宿规划设计
（一）民宿规划设计步骤
（二）规划设计要点
1、选址
通过对经典案例的分析归纳，发现选址时应注意以下三点：
（1）交通便利，一般距离中心城区2个小时左右的车程；
（2）一般在有文化和历史内涵的乡间村落，环境宁静优美；
（3）房间数量及面积要控制好，房间要精致，以多人房、家庭房等为主。
2、规划设计要点
3、运营分析
（1）独立运营：投资方单独成立公司，拓展全新业务，初期需投入相当人力、资金和时间，存在一定的风险。
（2）村委会主导的统一运营：村民的住宅经过统一改造、装修后，以规模化运营的方式统一经营，缺乏经验，需摸索前进。
（3）酒店主导的连锁运营：借助专业化酒店的管理经验和平台，进行连锁运营，打造乡村酒店品牌，投资方按股权分享收益，风险较小。
（4）托管运营：投资方与酒店管理公司签订租赁协议，将民宿经营权出租，仅在运营层面合作，并不进行产权层面的交叉和持有，是目前最适合投资者的模式。
4、盈利模式
“民宿里除了老板娘不能卖,其他什么都可以卖”。一产范畴：有机蔬菜、特色小吃、有机大米等。二产范畴：具有文化特色伴手礼、家具、艺术品等。三产范畴：定制服务等。
5、营销分析
（1）常规营销方式：网络营销（建立预订网站、微信、微博、网页等）、整体营销（组建民宿协会）、节庆活动、口碑营销（与游客建立家人般的关系）等。
（2）体验营销：民宿是一种生活方式，通过设置丰富的体验项目，提供温馨的服务，同时利用Airbnb、自在客等民宿平台分享传播，找准自己的客户群，精准营销。
6、投资分析
（1）购买新建：此方式的优点是可以控制周围环境，项目进行整体设计和开发，而不会因为所有权问题导致与村民产生纠纷；缺点是初期投资过大，回收期较长。
（2）签订合同，长期租赁：此方式的优点是初期投入较低，回收期短；缺点是由于没有所有权，可能会因所有权转移、合同租金等问题与原居民产生纠纷，浪费人力及时间成本。
四、成功案例演示——台湾垦丁伯利恒民宿
（一）开发背景
约在民国70年左右，为解决台湾垦丁地区住宿不足的问题，仅提供简单的服务。后来结合当地人文、自然景观出售给游客一些配套活动和服务。现在，垦丁依托背山临海的优势，创造了垦丁特有的民宿风格。
（二）选址
垦丁伯利恒民宿位于垦丁大街与鹅銮鼻公园之间的中心点的垦丁伯利恒，靠近船帆石、香蕉湾、社顶公园等景点，距离垦丁夜市及垦丁公园有10分钟车程，距离高雄国际机场有2小时车程，区位优势明显。
（三）民宿主题
想去希腊又想来垦丁，就来垦丁伯利恒。民宿是由主人亲手打造的纯希腊地中海式民宿，致力于为游客提供地中海式的极致住宿体验。
（四）产品特征
垦丁伯利恒民宿整体装修是白墙蓝窗希腊式建筑，有32个房间，从空间构成和装饰设计上体现地中海式风格，坐在阳台上就可以看到美丽的海景。配套家庭房、吸烟区、公共休闲室、电视室等，满足居住者的不同需求。
（五）营销策略
网络营销：民宿经营者通过OTA、网页、论坛、自媒体等社交媒体进行宣传。
节事活动：垦丁每年四月都举行“春天呐喊”海滩音乐会，吸引英国、美国、日本、韩国等400多支队伍参加，大量外地人前往游玩。
价格策略：价格有淡旺季之分，也有周末价。假日和周六最贵，淡季时候往往比最贵时便宜一半左右。
（六）管理策略
“满意+惊喜”管理：民宿提供24小时管家服务与贴心的行李员、全无线网络覆盖和当地的活力早餐；对0-5岁的儿童，在不添加床位的基础上免费，降低了家庭类住宿成本；设置专门的吸烟室，保证公共休憩空间的卫生；提供免费前往垦丁大街的来回接驳车，方便住客旅行等，在让游客满意的基础上，营造“回家”般的惊喜服务。
（七）盈利策略
民宿收入的主要来源是客房收入，而衍生品和衍生服务是民宿发展的主要着力点。
优质的早餐：早餐是客户选择民宿时的重要因素，伯利恒民宿为游客提供免费的活力早餐，同时可引导游客购买自家特产，增加收益。
合作盈利：伯利恒民宿为客户提供交通服务（租车服务、机场接送、免费小车、免费接驳车）和客户服务（邮政服务、旅游咨询、行李寄存、即时报刊杂志），与周边产业进行良好的合作，联动发展，互利双赢。
品牌盈利：伯利恒民宿从2005年开业以来，深耕服务与口碑，广受游客好评，在当地乃至台湾建立了很好的品牌形象；待时机成熟后，垦丁伯利恒经营者先后建立了一生一世、迦南美地和天空好蓝三个民宿，整体风格依旧延续伯利恒独特的地中海式希腊风情，并且更加注重细节的营造，针对不同游客的性别、年龄、喜好等信息进行收集分析，为他们提供更精致化的住宿体验。
五、民宿投资风险及规避策略
（一）投资风险
1、市场竞争激烈，投资成本高
在乡村旅游的带动下，民宿行业发展迅速，与此同时，民宿的装修、租金也随之增长，这加剧了市场竞争。开业后的人员工资、日常消耗等，一栋民宿的投资回报期约在3-5年，而位置偏僻的民宿，则需要更长时间。
2、同质化严重，经营呈现两极化
早期依托景区或者生态资源开发的民宿，目前已发展成熟，市场稳定，前景良好。而后来跟风开发的民宿，特色不明显，对市场定位不准确，客源不稳定，发展困难。
3、发展无序，缺乏监管
由于目前我国对民宿发展尚无相关规划，民宿分布零散，大多通过与民居所有者签订使用合同进行开发运营，而目前民宿发展成熟的丽江、杭州等地，经营者面临合同到期，导致租金上涨、房东单方面毁约等现象频繁发生，缺乏法律支持和市场监管。
（二）风险规避策略
1、通过审批，保障发展
将《旅游民宿基本要求与评价》中的原则标准严格落实到民宿的开发建设中，在建设完成后，到政府有关部门提交材料，进行审批，保障后期顺利运营。
2、精细开发，特色经营
在开发建设中，装修风格、文化氛围、空间设计等方面都要符合民宿的主题定位，并针对客户群进行市场细分，创新产品和运营方式，突出特色，吸引游客前来体验。
3、“公司+公司”合作，简化结构
为了解决资金或者运营上的不足，民宿开发时需要寻求合作，切勿以“个人+个人”的私人形式，应以“公司+公司”的形式合作，公开合法化，保障双方权益。同时，简化股权结构和管理结构，利于未来的规模化发展。
一、民宿发展概况
（一）民宿概念
民宿这一名词，是日语中“Minshuku”的音译。我国第一部关于民宿的旅游行业标准《旅游民宿基本要求与评价》已从2017年10月1日起开始实施，该标准定义：民宿是利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。根据所处地域的不同可分为：城镇民宿和乡村民宿。其中对民宿的基本要求如下：
1、旅游民宿经营场地应符合本辖区内的土地利用总体规划、城乡建设规划、所在地旅游民宿发展有关规划，无地质灾害和其它影响公共安全的隐患。
2、经营的建筑物应通过JGJ 125房屋安全性鉴定。
3、经营场地应征得当地政府及相关部门的同意。
4、经营应依法取得当地政府要求的相关证照，满足公安机关治安消防相关要求。
5、生活用水（包括自备水源和二次供水）应符合GB 5749要求。
6、食品来源、加工、销售应符合GB 14881要求。
7、卫生条件应符合GB16153、GB14934、GB9663、GB/T17217要求。
8、旅游民宿建设、运营应因地制宜，采取节能环保措施，废弃物排放符合GB 8978、GB18483、CJJ/T102 要求。
9、开业以来或近三年未发生重大以上的安全责任事故。
10、从业人员应经过卫生培训和健康检查，持证上岗。
11、服务项目应通过适当方式以文字、图形方式公示，并标明营业时间。收费项目应明码标价，诚信经营。
12、经营者应定期向旅游主管部门报送统计调查资料，及时向相关部门上报突发事件等信息。
（二）民宿的起源与发展
多数学者认为，民宿起源于19世纪60年代的英国，以B&B（Bed and Breakfast，即住宿和早餐）的经营方式，发展成的一种家庭旅馆；有的说源于日本，指一般常见的饭店及旅社；还有的学者认为，民宿起源于古希腊和古罗马时期的朝圣之路，由于朝圣路途遥远，沿途的居民利用自己的住宅为圣徒们提供住宿，收取少量费用，形成最早的民宿形式。
1、境外与中国台湾民宿的发展概况
（1）发展历程
欧洲乡村民宿：起源于20世纪70年代，包含了观光体验、休闲农场、户外骑行、家庭活动等多种体验形式，并在管理法规、产品开发以及专案策划上，形成了成熟的乡村民宿经营模式。
澳洲乡村民宿：起源于20世纪80年代，结合自身发达的畜牧业与优质的自然环境，形成了以体验农场生活和观光农业为主体的旅游形式。
美国乡村民宿：产生于第二次世界大战后，形成了以长时间停留的度假休闲方式，采用以农舍为据点向外从事各式各样的活动形式。
亚洲乡村民宿：发展于20世纪90年代，主要以绿色旅游、社区发展的形式，增强乡村居民的参与性。
境外主要国家与中国台湾的民宿比较
（1）发展历程
目前我国的民宿分布主要集中在南方，北方占有少量份额，民宿主要集中在旅游景区周边，依托于旅游景点，以景区为核心向周边辐射，形成了过分集中于景区的特点。主要的形式有家庭旅馆、客栈、农家乐、青年旅舍、乡村别墅、酒店式公寓。据国家旅游部门统计，截至2016年底，全国共有民宿53852家，而在2014年和2015年，我国客栈民宿的数量则为30231家和42658家。预计到2020年，民宿市场能达到300亿规模。
2016年民宿的发展规模
北方：以北京、秦皇岛为主要分布区 。南方：以丽江、厦门、嘉兴、大理、三亚、杭州、桂林、舟山、成都为主要分布区。
2017年中国大陆各省份民宿数量（TOP10）
据《中国景区民宿市场研究报告2017》调查显示，2017年中国在线度假国内用户出游以家庭形式为主，占48.1%，出游人数以2-3人居多，占49.1%。
2017年中国在线度假国内游用户基本特征
二、发展模式（一）乡村酒店模式
在景区或城市周边按照酒店模式，对村落进行统一规划或改造，为游客提供标准化的食宿服务。
1、莫干山裸心谷民宿
（1）项目概况
位置：位于浙江湖州德清莫干山国家级风景名胜区内，距离上海两个半小时车程，距离杭州半小时车程。
规模：在莫干山后山建设八栋民居，占地面积400亩，建筑面积12600平方米，121间客房。
设计理念：以“裸心理念”为核心设计，就地取材，坚持生态保护原则。
主题意境：亚非风情的融合、原始与时尚的碰撞。
功能：度假功能（客房、会议中心、裸叶水疗中心等）、娱乐功能（骑马、爬山、高尔夫、射箭、陶艺制作等）。
民宿建筑特征：客房分为夯土小屋和树顶别墅；建筑材料采用环保材料；景观设计讲究原生态和低成本、和谐性和特色化。
运营服务：裸心谷酒店管理公司负责项目开发与运营，部分员工雇佣当地居民，特色服务由专业人员提供。
莫干山地处沪宁杭金三角中心，是国家级AAAA级旅游景区、国家级风景名胜区、国家森林公园。裸心谷民宿充分利用莫干山深厚的人文历史，良好的休闲旅游基础及完善的配套，保留中国的乡奢风格，坚持建筑与环境生态发展理念，使酒店与环境融为一体，让人能无拘无束亲近大自然。
利用村落丰富的休闲资源，通过成立乡村旅游合作社，鼓励村民积极参与，采用“村集体+企业”运营模式，引入休闲娱乐项目，获取盈利，实现乡村振兴。
1、北京密云山里寒舍
（1）项目概况
位置：北京密云区北庄镇干峪沟村
民宿建筑特征：将闲置农宅集中，进行整体打造，由村集体对村内空置民宅统一租赁回收，改造成外旧内新、外朴质内奢华的效果，塑造独立的度假品牌。
专业运营管理：山里寒舍引入了马来西亚雪邦黄金海岸酒店管理公司对其进行日常管理和运营，可以有效、专业的管理乡村酒店，以获取相应的收益。
山里寒舍保留外部结构，重新设计内部空间，满足游客住宿要求，统一安排就餐场所或送餐服务。村民参与，企业统一经营管理，民宿管家模式，消费性会员年卡销售、与社团培训组织定期举办活动、与携程等OTA合作，自媒体营销等。
依托村落丰富的历史文化，保留传统建筑外观，筛选主题文化元素，设计个性化的文化民宿，为游客呈现立体的乡土文化博物馆。
1、法国Chateau La Touanne古堡民宿
（1）项目概况
位置：法国卢瓦尔河谷
民宿景观特征：16世纪家族城堡原貌，拥有17世纪的地板、18世纪的台球案、大会客厅、展室、加热泳池等。楼梯侧壁上装饰有古董家谱刺绣，房间及 餐厅装饰有祖上油画。拥有大片领地花园，林地深处还有船坞、瞭望塔等。
配套设施与服务：私人停车场、现代化的取暖设备和卫生间等。
餐饮：提供早餐及收费晚餐，都是地道的法国家常菜。
古堡民宿为私人资产，堡主兼担园丁、大厨、维修工等角色，游客可在堡主的引导下参观古老城堡及花园，体验超值的城堡生活，这是古堡民宿最吸引游客的地方。
在区位优越的乡村，以现代农业为基础，延伸产业链，发展庄园经济，为游客提供庄园生活体验。
1、英国拜伯里（Bibury）
（1）项目概况
位置：英格兰西南部科茨沃尔德（Cotswold）地区的科隆河畔。
乡村民宿：保持传统的建筑特色，古朴的石头房子，庭院以花草为主，大多由村庄居民自行经营，以B&B形式经营，为游客提供住宿和第二天的早餐。
现代农业：拜伯里的农业主要是畜牧业，以养羊为主，是英国最重要的羊毛生产地。
拜伯里作为典型的民宿型乡村，通过全面保护乡村景观，营造原汁原味的乡村氛围，当地居民积极参与，将自己的庭院精心打造成独具野趣的小花园，与乡村景观和谐统一。
1、除了传统的特色建筑，自然人文资源也是民宿的重要依托，挖掘文化内涵，是民宿产品创新的主要源泉。
2、现在的民宿不再只是简单的食宿，而是体验的多元化，丰富的游乐体验项目，能让游客直接感受当地文化，有助于与民宿主人建立感情纽带。
3、民宿主人的人格魅力是民宿的灵魂，在展示个性的同时，可以吸引志趣相投之人，让民宿成为爱好者的聚集地和交流平台。
三、民宿规划设计
（一）民宿规划设计步骤
1、选址
通过对经典案例的分析归纳，发现选址时应注意以下三点：
（1）交通便利，一般距离中心城区2个小时左右的车程；
（2）一般在有文化和历史内涵的乡间村落，环境宁静优美；
（3）房间数量及面积要控制好，房间要精致，以多人房、家庭房等为主。
2、规划设计要点
（1）独立运营：投资方单独成立公司，拓展全新业务，初期需投入相当人力、资金和时间，存在一定的风险。
（2）村委会主导的统一运营：村民的住宅经过统一改造、装修后，以规模化运营的方式统一经营，缺乏经验，需摸索前进。
（3）酒店主导的连锁运营：借助专业化酒店的管理经验和平台，进行连锁运营，打造乡村酒店品牌，投资方按股权分享收益，风险较小。
（4）托管运营：投资方与酒店管理公司签订租赁协议，将民宿经营权出租，仅在运营层面合作，并不进行产权层面的交叉和持有，是目前最适合投资者的模式。
4、盈利模式
“民宿里除了老板娘不能卖,其他什么都可以卖”。一产范畴：有机蔬菜、特色小吃、有机大米等。二产范畴：具有文化特色伴手礼、家具、艺术品等。三产范畴：定制服务等。
5、营销分析
（1）常规营销方式：网络营销（建立预订网站、微信、微博、网页等）、整体营销（组建民宿协会）、节庆活动、口碑营销（与游客建立家人般的关系）等。
（2）体验营销：民宿是一种生活方式，通过设置丰富的体验项目，提供温馨的服务，同时利用Airbnb、自在客等民宿平台分享传播，找准自己的客户群，精准营销。
6、投资分析
（1）购买新建：此方式的优点是可以控制周围环境，项目进行整体设计和开发，而不会因为所有权问题导致与村民产生纠纷；缺点是初期投资过大，回收期较长。
（2）签订合同，长期租赁：此方式的优点是初期投入较低，回收期短；缺点是由于没有所有权，可能会因所有权转移、合同租金等问题与原居民产生纠纷，浪费人力及时间成本。
四、成功案例演示——台湾垦丁伯利恒民宿
（一）开发背景
约在民国70年左右，为解决台湾垦丁地区住宿不足的问题，仅提供简单的服务。后来结合当地人文、自然景观出售给游客一些配套活动和服务。现在，垦丁依托背山临海的优势，创造了垦丁特有的民宿风格。
（二）选址
垦丁伯利恒民宿位于垦丁大街与鹅銮鼻公园之间的中心点的垦丁伯利恒，靠近船帆石、香蕉湾、社顶公园等景点，距离垦丁夜市及垦丁公园有10分钟车程，距离高雄国际机场有2小时车程，区位优势明显。
想去希腊又想来垦丁，就来垦丁伯利恒。民宿是由主人亲手打造的纯希腊地中海式民宿，致力于为游客提供地中海式的极致住宿体验。
垦丁伯利恒民宿整体装修是白墙蓝窗希腊式建筑，有32个房间，从空间构成和装饰设计上体现地中海式风格，坐在阳台上就可以看到美丽的海景。配套家庭房、吸烟区、公共休闲室、电视室等，满足居住者的不同需求。
网络营销：民宿经营者通过OTA、网页、论坛、自媒体等社交媒体进行宣传。
节事活动：垦丁每年四月都举行“春天呐喊”海滩音乐会，吸引英国、美国、日本、韩国等400多支队伍参加，大量外地人前往游玩。
价格策略：价格有淡旺季之分，也有周末价。假日和周六最贵，淡季时候往往比最贵时便宜一半左右。
垦丁伯利恒客房费用（币种，人民币元）
“满意+惊喜”管理：民宿提供24小时管家服务与贴心的行李员、全无线网络覆盖和当地的活力早餐；对0-5岁的儿童，在不添加床位的基础上免费，降低了家庭类住宿成本；设置专门的吸烟室，保证公共休憩空间的卫生；提供免费前往垦丁大街的来回接驳车，方便住客旅行等，在让游客满意的基础上，营造“回家”般的惊喜服务。
（七）盈利策略
民宿收入的主要来源是客房收入，而衍生品和衍生服务是民宿发展的主要着力点。
优质的早餐：早餐是客户选择民宿时的重要因素，伯利恒民宿为游客提供免费的活力早餐，同时可引导游客购买自家特产，增加收益。
合作盈利：伯利恒民宿为客户提供交通服务（租车服务、机场接送、免费小车、免费接驳车）和客户服务（邮政服务、旅游咨询、行李寄存、即时报刊杂志），与周边产业进行良好的合作，联动发展，互利双赢。
品牌盈利：伯利恒民宿从2005年开业以来，深耕服务与口碑，广受游客好评，在当地乃至台湾建立了很好的品牌形象；待时机成熟后，垦丁伯利恒经营者先后建立了一生一世、迦南美地和天空好蓝三个民宿，整体风格依旧延续伯利恒独特的地中海式希腊风情，并且更加注重细节的营造，针对不同游客的性别、年龄、喜好等信息进行收集分析，为他们提供更精致化的住宿体验。
（一）投资风险
1、市场竞争激烈，投资成本高
在乡村旅游的带动下，民宿行业发展迅速，与此同时，民宿的装修、租金也随之增长，这加剧了市场竞争。开业后的人员工资、日常消耗等，一栋民宿的投资回报期约在3-5年，而位置偏僻的民宿，则需要更长时间。
2、同质化严重，经营呈现两极化
早期依托景区或者生态资源开发的民宿，目前已发展成熟，市场稳定，前景良好。而后来跟风开发的民宿，特色不明显，对市场定位不准确，客源不稳定，发展困难。
3、发展无序，缺乏监管
由于目前我国对民宿发展尚无相关规划，民宿分布零散，大多通过与民居所有者签订使用合同进行开发运营，而目前民宿发展成熟的丽江、杭州等地，经营者面临合同到期，导致租金上涨、房东单方面毁约等现象频繁发生，缺乏法律支持和市场监管。
（二）风险规避策略
1、通过审批，保障发展
将《旅游民宿基本要求与评价》中的原则标准严格落实到民宿的开发建设中，在建设完成后，到政府有关部门提交材料，进行审批，保障后期顺利运营。
2、精细开发，特色经营
在开发建设中，装修风格、文化氛围、空间设计等方面都要符合民宿的主题定位，并针对客户群进行市场细分，创新产品和运营方式，突出特色，吸引游客前来体验。
3、“公司+公司”合作，简化结构
为了解决资金或者运营上的不足，民宿开发时需要寻求合作，切勿以“个人+个人”的私人形式，应以“公司+公司”的形式合作，公开合法化，保障双方权益。同时，简化股权结构和管理结构，利于未来的规模化发展。