（一）先做旅游后做地产的开发模式——深圳华侨城

1、模式简介

这种开发模式，一般是依托当地的旅游资源，开发旅游项目，为当地赢得人气，将生地做熟，再开发商品房，为旅游注入新鲜血液的同时增加房地产自身的价值，达到双赢的目的。

2、华侨城模式简介

本文中所引荐的深圳华侨城正是采用这种开发模式，为后来旅游地产的发展模式开天辟地，准确的说，深圳华侨城旅游地产开发采用的是主体园区+地产开发模式，“旅游带旺地产、景观提升品位、地产返哺旅游”是华侨城“旅游＋地产”模式的核心，也是其核心竞争力。

3、华侨城成功之道

4、华侨城模式经验借鉴

（1）规划先行

华侨城在成立之初，首先并没有急于发展，而是以年薪11万美元的代价聘请新加坡著名规划师担任规划顾问，选择规划先行、制定城区建设规划的路径，这为其取得现在不凡的成绩打下了坚固的地基。对环境、资源、生态的充分保护利用和可持续发展的开发模式和发展路子也是其一路顺风的重要保障。

（2）环境优先

华侨城“花园中建城市”的理念为其持久吸引力的产生做好铺垫，当然这和其当时雄厚的资金有很大关系，就目前而言，华侨城绿地覆盖率达53%，达国际城市绿化领先水平，突破开发区“一推平”、“排排座”、“火柴盒”的传统模式，走出了一条“以文化营造环境，以环境创造效益”的可持续发展的新路子。

（3）地产做后盾

如果说旅游是华侨城的树干，那么地产便是其结出的果子。构成华侨城的核心要素，除了“锦绣中华”、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园等旅游休闲度假项目之外，其点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产——“波托菲诺”。华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的，再加上由于当时历史原因，华侨城的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素。

（二）地产+旅游同步开发——芙蓉古城

1、模式简介

开发模式顾名思义，即旅游与地产同步开发，彼此互动，这对区域旅游资源以及基金要求相对较高，最终也是共赢的目的。

2、芙蓉古城模式简介

芙蓉古城是以“地产+旅游”同步开发的模式引领西部的旅游地产项目，成为21世纪初旅游地产的开发楷模。具体来讲，是采用旅游文化带动地产开发模式，即将旅游的诸多文化、创新设计等因素创造性的融入了地产开发。芙蓉古城将其传统民居建筑与现代民居理念进行创新性的融合，秉承中国建筑特色，结合川西民居风格，同时融入江苏、云南、唐风建筑等中国传统建筑的精髓，将旅游与地产因素在建筑风格上融为一体，使两者顺利融洽，达到互动共赢的局面，从而造就了芙蓉古城的辉煌成绩。

3、芙蓉古城成功之道

4、芙蓉古城模式经验借鉴

（1）文化创造财富

芙蓉古城的发展成功秘诀之一就是紧抓文化、深挖文化、延伸文化、再现文化，具体体现如下，开发商在对芙蓉古城规划之初就对整个小区进行详尽的布局，让饮食文化、 童趣文化、街市文化、茶文化、水文化、 民风民俗文化、地域文化等植根于小区内，让住户及游客畅游其间，可感中华文化之深厚底蕴，可悟蜀中志士之冰雪肝胆。通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。

（2）创新赢得活力

芙蓉古城的发展成功秘诀之二就是创新，体现在其发展的各个环节，从策划酝酿之初的理念创新，到规划建设时的设计创新，再到旅游地产销售时的营销创新，使得芙蓉古城成为一个动态良性循环的创造财富的取款机。

（三）古村落的重新改造开发——黄山黟县宏村

1、模式简介

古村落重新改造开发是旅游地产的又一创新性开发模式，通过对旧城进行改造，同时保护其古村落的价值，发挥其旅游功能的同时实现地产的另类功能，以古村落为依托，将旅游与地产融合起来，也可以为当下新农村改造提供一个有效开发途径。

2、中坤模式简介

中坤的旅游地产是策划、包装未开发的自然旅游资源，等景区发展到一定规模时再介入地产配套服务，其本质上是一种旧城改造、古城保护和旅游房地产相结合的模式，用图例来表明，即如下图，被誉为“中国画里的乡村”黄山黟县宏村正是由中坤集团进行打造：修复宏村旧村的危旧房，整治宏村环境，修通道路，租赁政府招待所，将其改造成度假山庄。并获得“中国明清博物馆”的美誉，在2000年被联合国教科文组织认定为世界文化遗产，并获得国家４Ａ级旅游景区牌照。

3、黟县宏村的开发策略

（1）制定严格的开发纲领

这是保护宏村明、清民居建筑群的基础依据，明确宏村明、清民居建筑群保护重点：

以“水──建筑──环境”构成的风水村落形态；
典型的传统村落和民居建筑特色；
古水系和私家园林布局；
宏村独特的村落和空间环境景观。

此外，还对宏村各级保护区内规划控制范围和要求作了详细的规定：

保护区范围为法定保护区界，重点应是保护村落的空间形态、水体体系、建筑群体环境、明清传统建筑以及有地方特色的人文景观和民俗风情。

建设控制区包括：际村──规划重点发展建设区域，以及宏村东南部的大量农田──严格限制建设区域。

环境协调区是以际村西侧石鼓山山脊线、北侧雷岗山、东侧东山山脊线、南侧1000米范围为区界，面积约100公顷。

（2）保护重点历史文化古迹并加以修葺一新

对于宏村明、清民居的古建筑群，例如书院建筑、祠堂建筑和众多的住宅建筑及私家园林，中坤集团开发商采取慎重的保护开发策略，制定严格的规划开发方案，对原有的书院、祠堂等古建筑采取特殊的材料加以修葺。其中重点修葺的古建筑有：南湖书院、乐叙堂、承志堂 、德义堂、树人堂、敬修堂(民居游) 等等，这种保护性开发为宏村后来旅游地产的发展做出了建设性的贡献。

（3）水系的改造开发

对于宏村水圳、月沼、南湖、水巷和民居“水园”组成的水系网络，中坤集团开发商利用其类似方格网的街巷系统，用花冈石铺地，穿过家家户户的人工水系形成独特的水街巷空间。在村落中心以半月形水塘“牛心”──月沼为中心，周边围以住宅和祠堂，内聚性很强。从而凸显宏村景观和艺术价值的月沼和南湖水面，映衬着古朴的建筑，在青山环抱中依然保持着勃勃生机，更显宏村独到的人居环境价值和景观价值。

（4）建设相关旅游配套设施

随着宏村知名度的打响，游客剧增，为此中坤集团，先后在宏村建起旅游度假山庄、酒店等旅游配套设施，以规避“人满为患”的后果，迎合宏村的持续有效发展

4、中坤模式经验借鉴

（1）资源选择上：选择不可复制资源

不可复制资源的选择体现在旅游地产方面，主要有两点：

以稀缺的旅游资源为核心的地产差异化经营；
以地产为核心的旅游资源差异化经营。

这里的不可复制的资源中坤所谓的“稀缺的风景资源”，并非单纯的山水之美，更着眼于景观背后的历史文脉和文化底蕴，即文化地产，从而可凭其思想的深度和厚重的底蕴焕发绵延不绝的生命力。

（2）资源利用上：保护中开发，可持续道路

旅游地产一定要做到保护与开发并重，在开发之前，一定要明确哪些资源不可再生、哪些资源不可复制、哪些资源不能动、哪些资源国家允许建设。中坤模式正是摒弃急功近利的短期规划而强调长远战略，严格保护规划的制定与执行，才取得了辉煌成绩。

（四）产权酒店开发——北京勇先创景规划设计院开发桂林阳朔乡村生态休闲旅游示范项目之养生公寓

1、模式简介

产权式酒店——养生公寓，是房地产与旅游项目嫁接后的产物，用于常规经营和使用权出让的养生公寓，即酒店将每间客房的产权独立，分别出售予投资者，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营，投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。

2、产权式酒店——养生公寓开发要领

（1）项目定位策划时充分重视利益主体的利益平衡机制

产权酒店之养生公寓是不同利益主体结合的产物，各利益主体平衡机制的设计非常重要。北京勇先创景规划设计院在产权酒店的设计上顾及开发商、酒店管理方、购买业主三方利益，其均衡点在于酒店的长期稳定经营。产权酒店就是多方利益相综合的中间产品，把握利益的平衡是该项目成功运作的关键。

（2）注重产品的适用性和有效性

北京勇先创景规划设计院在规划设计上，不是一味的拘泥于星级标准，十分注重养生公寓的适用性和有效性，注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响。包括面积、户型、装修、设施配套等。养生公寓从根本上可以说是二次置业，其特点是在不同的文化背景下提炼出不同的主题，把产品的特色突现出来，倡导差异化经营，吸引投资者投资和吸引消费者居住。

（3）回报模式的灵巧运用

北京勇先创景规划设计院在回报模式设计上，设计了一些灵活的回报方式，力求做到不违规不违法。比如一是尽量用消费券的形式对业主进行回报，以规避财务上不规范的做法并带动业主及业主圈内人士的消费：二是产权酒店有一定的规模，只销售一部分产权房，另外一部分做分时度假产品，在不改变产权的情况下，锁定旅客，减少酒店的空置率。

3、阳朔县乡村旅游示范项目之养生公寓——产权式酒店开发策略

（1）明确目标市场定位，建立多层次的度假公寓——产权式酒店

居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化，针对不同消费群体建立多层次的养生公寓，建筑样式多样化，承载文化多元化，以西体中用为主要指向，多数单体建筑体量不一，并与田园景观完全融合在一起，养生公寓每户配备10-30亩的土地，供业主自己经营或交由公寓统一管理，也可雇佣当地百姓为其看管。

（2）规模化发展、品牌化经营

集中精力打造养生公寓品牌，为客户提供养生设施优惠等多种附加值，产品售出之后，仍继续依靠良好的服务维护其品牌和形象，建立一种长期、可持续的发展机制。

（3）大力推广养生型服务，下大力气将“景观田园+生态养生度假”模式引入养生公寓

以田园、果树为依托，以“景观田园+生态养生度假”为主要形式，以绿色、环保特色的绿色建筑搭配田园，体现休闲性、养生性和趣味性。

（4）面向国际市场

随着阳朔旅游产业开发的日益完善，不仅吸引了大量的国内游客，也受到了世界各国朋友的青睐，将特色养生公寓介绍给周边国家，增加外汇收入。

4、阳朔养生公寓——产权式酒店经验总结

（1）选址上，田家河工农桥——矮山村段

两岸山歌声和鸟鸣声悠扬圆转，隐约还能听到山歌飘扬，隐约还能看到刘三姐与阿牛哥绣球传情，自然而然会让人将日常的快节奏慢下来。村民辛勤耕种劳作，水牛、稻田、炊烟构成一幅多姿多彩的山水田园画，乡村恬静，独特的风情和质朴、热情的村民吸引着无数游客，让人流连回味。

（2）资源利用上，当地优美环境及民族特色养生

两岸的田园风光及自然村落，宁静、悠然、舒缓，让人在快节奏的现代生活中得以喘息、休养，同时，阳朔县境内有汉、壮、瑶、苗、回、侗六个世居民族，各个民族的特色养生方式适合开发养生、度假类旅游产品。

（3）组建专业的管理公司 实施良好的运营机制

组建专业的管理公司进行出租、打理，提供包租，按照企业经营管理模式进行运营，全员劳动合同制，建立现代企业管理制度，建立健全各项规章制度，如分配制度、岗位责任目标、工作程序及操作规范，安全生产制度，形成自我约束机制，高效、灵活、步调一致运作。